De wijkontwikkeling van de wijkdelen in Stadshagen blijft een zorgenkindje voor de gemeente. Niet alleen op financieel gebied, maar ook op planmatig gebied. Zo worden de plannen voor het woningaanbod voor Frankhuis gewijzigd naar meer huurwoningen, blijven wijkdelen langer onbebouwd wat leidt tot imagoschade en dreigt door de onduidelijkheid rond het Kamperlijntje de Tippe aan de IJssel ‘afgescheiden’ te blijven van de rest van Stadshagen. Dit is nog maar een greep uit de risicoanalyse in het rapport ‘Voortgangsraportage Programma’s en Projecten’ van de gemeente Zwolle.
De zorgen van de gemeente liggen met name in de ontwikkeling van de wijkdelen Frankhuis, Breecamp-Oost, Breecamp-West, Breezicht en de Tippe aan de IJssel. Die worden in de rapportage allen aangeduid als ‘hoog risico’. De ‘Voortgangsraportage Programma’s en Projecten’ van de gemeente Zwolle geeft duidelijkheid over de stand van zaken rondom verschillende vastgoedprojecten in de stad.
Duurdere woningen door duurzaamheid
– Hogere duurzaamheideisen maken de woning ook duurder.
Maatregelen: Een subsidie voor woningen met een alternatief energiesysteem verhoogt de verkoopbaarheid van de woningen. Meerdere soorten systemen aanbieden (alternatieven voor Gas). Meer communicatie/ advies geven. Voorkomen dat elke bewoner het wiel zelf opnieuw moet
uitvinden.
Kwaliteit van de wijken
– Doordat gebieden langere tijd onbebouwd liggen komen er klachten van bewoners dat de buurt er slordig uitziet. Dit schaadt het imago.
Maatregelen: Tijdelijke beheersscenario’s aan de stuurgroep Stadshagen voorleggen. Bepalen wanneer er extra investeringen moeten worden gedaan voor tijdelijke maatregelen.
– Wanneer eerst alleen de gebieden met goedkopere woningen worden ontwikkeld, ontstaat een gatenkaas aan ontwikkelingen in het gebied. Tussen de gerealiseerde gebieden liggen niet bebouwde gebieden waar soms onkruid groeit of illegaal vuil wordt gestort. De nieuwe bewoners gaan overlast ervaren door de bouwactiviteiten en het bouwverkeer in de straat. Een dergelijke situatie is ook minder veilig voor de inwoners. Maatregelen: Bij de planning van de fasering van de woningbouw wordt er naar gestreefd een deelgebied zo snel mogelijk volledig af te ronden zodat de woonstraten ook definitief kunnen worden ingericht. Niet bebouwde gebieden schoon houden en zo nodig het onkruid tussentijds verwijderen. Routes voor de bewoners en bouwwegen worden binnen Stadshagen als het maar even kan van elkaar gescheiden te houden. Enerzijds om onderlinge hinder te voorkomen maar vooral vanuit veiligheidsoogpunt. Dit vraagt soms om investeringen die zich niet altijd (meetbaar) terugverdienen.
– Er worden in de komende periode relatief veel goedkope huur en koopwoningen gebouwd. Dit kan (tijdelijk) een nadelig effect hebben op de uitstraling van Stadshagen. Maatregelen: Ontwikkelaars moeten naast goedkope woningen ook enkele wat duurdere woningen realiseren. Enerzijds om de uitstraling van het gebied te verbeteren. Anderzijds om te voorkomen dat bij het aantrekken van de markt te veel dure woningen tegelijk in verkoop komen waardoor de markt weer verzadigd raakt en daardoor gaat stagneren.
– Het risico is aanwezig dat de behoefte van toekomstige bewoners van Tippe aan een buurtsuper en kleinschalige winkeltjes niet wordt gerealiseerd. Daarmee is Tippe dan niet aantrekkelijk genoeg voor bewoners. Daarom worden nu al toekomstige ondernemers zoveel mogelijk
betrokken.
Woningaanbod
– Binnen Stadshagen komen op korte termijn in Werkeren maar ook in Frankhuis weer woningen op de markt. Daarnaast worden er in de komende jaren in De Tippe en Breezicht woningen op de markt gebracht.
Doordat de karakteristieken van de verschillende gebieden en de soort woningen verschillen zullen hiermee verschillende soorten kopersgroepen worden bediend. Ondanks dat moet worden voorkomen dat een bepaalde periode een overaanbod voor bepaalde woningcategorieën ontstaat.
Daarom wordt door de gemeente regie gevoerd op het moment waarop woningen in verkoop worden gebracht. De gemeente adviseert de marktpartijen hierin. De marktpartijen blijven wel zelf verantwoordelijk voor het moment van het in verkoop brengen van hun woningen. Mocht op enig moment door de gemeente voor een bepaald prijssegment een substantieel overaanbod worden voorzien dan wordt dit intern en extern (zo nodig op bestuurlijk niveau) aan de orde gesteld.
Maatregel: projecten faseren waardoor voorkomen wordt dat er teveel woningen van dezelfde prijscategorieën tegelijkertijd op de markt worden gebracht.
– Woningen in het dure segment verkopen op dit moment niet. Op dit moment wordt er een onderzoek gedaan wat nu daadwerkelijk de vraag is. Maatregel: afhankelijk van de resultaten van het onderzoek beslissen of herprogrammering moet plaatsvinden.
